"10년 넘게 운영한 자리"… 의원 상가 갱신요구 최대 10년, 증액 5% 상한

의원이 입주한 상가에서 영업을 이어가려면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구해야 하고, 이 요구는 최초 계약을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 인정된다. 갱신되는 계약에서 차임이나 보증금을 올릴 때는 청구 당시 금액의 5%를 넘을 수 없다. 법령 해설은 법제처 찾기쉬운 생활법령정보에 공개돼 있다.

근거는 상가건물 임대차보호법이다. 2026년 9월 기준 법제처 생활법령정보는 갱신요구권을 제10조가, 권리금 회수기회 보호를 제10조의4가 정한다고 설명한다. 이 한도는 2018년 10월 16일 이후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유도 법에 열거돼 있다. 임차인이 3번 차임을 연체한 경우, 임대인의 동의 없이 상가를 전대한 경우, 건물의 철거나 재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우가 대표적이다. 철거와 재건축은 계약 당시 계획을 구체적으로 알린 경우, 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 이뤄지는 경우로 나뉜다.

10년을 채우면 갱신요구권이 사라진다. 생활법령정보의 사례는 10년째 운영하는 임차인이 계약 만료를 앞두고 갱신을 요구해도 임대인이 이를 거절할 수 있다고 설명한다. 대법원 2006년 3월 23일 선고 판결은 법 시행 전에 체결된 계약이 이후 갱신된 경우에도 최초로 체결된 임대차의 기간부터 센다고 판단했다.

권리금 회수는 갱신요구와 별개로 보호된다. 임대인은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나, 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 방식으로 권리금 회수를 방해해서는 안 된다. 이를 어겨 손해가 생기면 배상해야 하며 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못한다.

이 보호가 닿지 않는 임대차도 있다. 대규모점포나 준대규모점포의 일부이거나 국유재산, 공유재산인 상가에는 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않는다. 다만 전통시장은 적용 제외 대상에서 빠지며, 손해배상 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 소멸한다.

보증금이 지역별 기준금액을 넘는 임대차는 사정이 다르다. 계약갱신 요구와 권리금 회수기회 보호는 이 경우에도 적용되지만, 증액은 5% 상한 대신 조세와 주변 상가의 차임·보증금 등을 고려한 증감 청구 방식으로 이뤄진다.

계약서 작성 단계의 기준은 권리금 표준계약서에 있다. 국토교통부가 법무부와 협의해 정한 표준권리금계약서는 권리금액과 이전 대상의 범위를 특정해 적도록 하고, 임대차계약이 체결되지 못하면 권리금 계약이 무효가 되어 받은 계약금을 돌려줘야 한다는 내용을 담는다.